أسلوب التكلفة لتقييم العقارات هو أحد أساليب التقييم العقاري التي تعتمد على تقدير تكلفة بناء أو استبدال العقار أو تجديده. يُستخدم هذا الأسلوب بشكل أساسي لتقييم العقارات التي لا توجد لها مبيعات مماثلة في السوق، مثل العقارات الجديدة أو المعدلة حديثًا.
حسب معايير التقييم الدولية، يُعرَّف أسلوب التكلفة لتقييم العقارات بأنه:
“تقدير القيمة الحالية للتكلفة المتوقعة لبناء أو استبدال عقار، أو تجديده، أو تطويره، وتشمل هذه التكلفة جميع المواد والعمالة والنفقات الأخرى الضرورية لإنشاء العقار أو تجديده أو تطويره.”
يقدم أسلوب التكلفة مؤشرًا للقيمة باستخدام المبدأ الاقتصادي الذي ينص على أنّ المشتري لن يدفع لأصل ما أكثر من تكلفة الحصول على أصل ذي منفعة مماثلة سواءً عن.طريق..الشراء،أو البناء ما لم تكن هناك عوامل متعلقة بالوقت، أو الإزعاج أو المخاطر أو أي عوامل أخرى متعلقة ويُقدم الأسلوب مؤشرًا للقيمة عن طريق حساب التكلفة الحالية لإحلال أو إعادة إنتاج الأصل، ومن ثمّ خصم الإهلاك وجميع أشكال التقادم الأخرى.
خطوات التقييم باستخدام أسلوب التكلفة (طريقة الاحلال):
- الوقوف على المبنى محل التقييم ومعرفة بنائة والتشطيبات فيه.
- معرفة مساحات البناء للعقار محل التقييم.
- تقدير تكاليف اعمال الانشاء بطريقة اعادة الانتاج ويجب ان تشمل التكاليف كل ماهو ضروري لاعمال البناء بتاريخ التقييم وسؤال اهل الخبرة في تكاليف البناء المماثلة في نفس المنطقة.
- الخصومات مقابل الاهلاك وهي اخذ الفروقات بين المبنى الجديد والقديم باستخدام التقادم المادي لحساب الاهلاك.
- حساب تكلفة المبنى بوضعه الحالي وذلك بخصم اهلاك التدهور المادي والتقادم (المادي والوظيفي والاقتصادي).
- يتم تقييم الارض بطريقة المقارنة مسبقا.
- حساب القيمة السوقية بجمع قيمة الارض مع تكلفة المبنى بوضعه الحالي.
تتضمن خطوات التقييم باستخدام أسلوب التكلفة ما يلي:
- جمع البيانات: يجمع المقيّم البيانات اللازمة لتقييم العقار، مثل:
- موقع العقار ومساحته ووصف خصائصه.
- أسعار مواد البناء وأسعار العمالة في المنطقة.
- التكاليف الأخرى المرتبطة ببناء أو استبدال أو تجديد العقار.
2. تقدير التكلفة: يقدر المقيّم التكلفة المتوقعة لبناء أو استبدال أو تجديد العقار، وذلك باستخدام البيانات التي جمعها.
3. إجراء التخفيضات أو الزيادات: قد يقوم المقيّم بإجراء تخفيضات أو زيادات على التكلفة المقدرة، وذلك بناءً على عوامل مثل: * حالة العقار الحالي. * موقع العقار. * العوامل الاقتصادية.
4. تحديد القيمة السوقية: بعد إجراء التخفيضات أو الزيادات، يحدد المقيّم القيمة السوقية للعقار باستخدام أسلوب التكلفة.
مزايا وعيوب أسلوب التكلفة:
المزايا:
- يمكن استخدام هذا الأسلوب لتقييم العقارات التي لا توجد لها مبيعات مماثلة في السوق.
- يوفر هذا الأسلوب تقديرًا دقيقًا للقيمة السوقية للعقار في حالة وجود تكلفة بناء أو استبدال أو تجديد مناسبة.
العيوب:
- قد يكون من الصعب جمع البيانات اللازمة لتقدير التكلفة.
- قد يكون من الصعب تحديد العوامل التي تؤثر على القيمة السوقية للعقار.
- قد يكون هذا الأسلوب غير دقيق في حالة عدم وجود تكلفة بناء أو استبدال أو تجديد مناسبة.
العوامل التي تؤثر على القيمة السوقية للعقار:
تعتمد القيمة السوقية للعقار على مجموعة من العوامل، بما في ذلك:
- موقع العقار: يؤثر موقع العقار بشكل كبير على قيمته، حيث أن العقارات الواقعة في المناطق الحيوية والنشطة تكون أكثر قيمة من العقارات الواقعة في المناطق النائية.
- مساحات العقار: تؤثر مساحات العقار أيضًا على قيمته، حيث أن العقارات ذات المساحات الكبيرة تكون أكثر قيمة من العقارات ذات المساحات الصغيرة.
- حالة العقار: تؤثر حالة العقار أيضًا على قيمته، حيث أن العقارات في حالة جيدة تكون أكثر قيمة من العقارات في حالة سيئة.
- العوامل الاقتصادية: تؤثر العوامل الاقتصادية أيضًا على قيمة العقارات، حيث أن ارتفاع أسعار العقارات يكون مرتبطًا بارتفاع معدلات النمو الاقتصادي.
التطبيقات العملية لأسلوب التكلفة:
يستخدم أسلوب التكلفة لتقييم العقارات في مجموعة متنوعة من التطبيقات العملية، مثل:
- تقييم العقارات الجديدة أو المعدلة حديثًا.
- تقييم العقارات التي لا توجد لها مبيعات مماثلة في السوق.
- تقييم العقارات التي بها عيوب أو أضرار.
- تقييم العقارات
