تقييم العقار باستخدام أسلوب التكلفة
البيانات
- موقع العقار: يقع العقار في مدينة جدة، وهي مدينة نشطة اقتصاديًا وتجاريًا.
- مساحات العقار: مساحة الأرض 625 متر مربع، وإجمالي مسطحات البناء 500 متر مربع، طول السور 100 متر طولي، بدروم مساحة 200متر مربع.
- حالة العقار: عمر البناء 15 سنة، وهو عمر متوسط.
- مميزات الفيلا: مسبح (4م*6م*2م)، مظلات السيارات 30 متر مربع
تقدير التكلفة
يتم استخدام الدليل الاسترشادي للاسعار والمتوفر في موقع الهيئة العامة للمقييمين المعتمدين حيث حيتوي الدليل على اسعار تكلفة بناء العقارات بانواعها ومختصر في سعر المتر المربع للمسطح حيث يشمل جميع التكاليف والمصاريف وكذلك ربح المطور.
- الاسعار الاسترشادية للفيلا:
| تكلفة الاحلال (الدليل الاسعار الاسترشادية) للمباني | |
| التصنيف العام | سكني |
| التصنيف التفصيلي | فيلا سكنية |
| الفئة/التحسينات | class A |
| تكلفة الانشائات والتحسينات (مباني) | 2,400 ريال لكل م2 |
| تكلفة انشاء السور | 600 ريال – م.ط |
| تكلفة انشاء البدروم (مباني) | 3,000 ريال لكل م2 |
| نسبة تكلفة العضم من اجمالي تكلفة الانشاءات | 0.0% |
| تكلفة الانشاءات العضم (مباني) | 0 ريال لكل م2 |
| تكلفة الانشاءات العضم البدروم (مباني) | 0 ريال لكل م2 |
| المسابح | 1,200 ريال لكل م3 |
| مظلات مواقف السيارات | 120 ريال لكل م2 |
| نظام انذار ومكاافحة الحريق | 0 ريال لكل م2 |
| التكييف المركزي | 0 ريال لكل م2 |
- حساب التكلفة:
| حساب مجموع تكاليف البناء | |
| اجمالي مساحة المباني | 500.00 م2 |
| اجمالي تكلفة انشاء المباني والتحسينات | 1,200,000 ريال |
| اجمالي مساحة المباي (عضم) | 0.00 م2 |
| اجمالي تكلفة انشاء المباني والتحسينات عضم | 0 ريال |
| اجمالي طول السور | 100 م.ط |
| اجمالي تكلفة السور | 60,000 ريال |
| اجمالي مساحة البدروم | 200.00 م2 |
| اجمالي تكلفة انشاء البدروم | 600,000 ريال |
| اجمالي مساحة البدروم (عضم) | 0.00 م2 |
| اجمالي تكلفة انشاء البدروم عضم | 0 ريال |
| حجم المسبح | 48 م3 |
| اجمالي تكلفة انشاء المسبح | 57,600 ريال |
| مساحة مظلات مواقف السيارات | 30.00 م2 |
| اجمالي تكلفة انشاء مظلات مواقف السيارات | 3,600 ريال |
| اجمالي مساحة المباني نظام الإنذار ومكافحة الحريق | 0.00 م2 |
| اجمالي تكلفة نظام انذار ومكافحة الحريق | 0 ريال |
| اجمالي مساحة المباني تكييف مركزي | 0.00 م2 |
| اجمالي تكلفة التكييف المركزي | 0 ريال |
| مجموع تكاليف البناء (بدون تكاليف التمويل) | 1,921,200 ريال |
| مدة التطوير | 1.0 سنة |
| معدل الفائدة على التمويل سنويا | 7.0% |
| نسبة التمويل من مدة التطوير | 50.0% |
| نسبة التمويل من تكلفة التمويل | 50.0% |
| اجمالي تكلفة التمويل | 33,621 ريال |
| القيمة الاجمالية للتطوير | 1,954,821 ريال |
- حساب قيمة المبنى وخصم الاهلاك:
| حساب قيمة المباني | |
| العمر الافتراضي للمبنى | 40 سنة |
| العمر المتبقي للمبنى | 15 سنة |
| معدل الاهلاك السنوي (العمر الممتد) | 62.5% |
| معدل الاهلاك الوظيفي | 0.0% |
| معدل الاهلاك الاقتصادي | 0.0% |
| اجمالي قيمة التطوير | 1,954,821 ريال |
| قيمة الاهلاك | 1,221,763 ريال |
- قيمة المبنى 733058 ريال بعد خصم الاهلاك
- تم تقدير قيمة الارض بطريقة المقارنة 2 مليون ريال
- يضاف قيمة المبنى مع الارض لتصبح القمة السوقية للفيلا 2,733,058 ريال
الخاتمة
بناءً على البيانات والخطوات المذكورة أعلاه، فإن القيمة السوقية للعقار الموضح أعلاه هي 2.73 مليون ريال سعودي.
ملاحظات:
- قد تختلف القيمة السوقية للعقار الفعلية عن القيمة السوقية المقدرة، وذلك بسبب عوامل أخرى غير مأخوذة بعين الاعتبار في هذا التقييم، مثل جودة التشطيبات والخدمات المقدمة في العقار.
- يُمكن استخدام أسلوب المقارنة لتقييم قيمة الأرض فقط، وذلك باستخدام بيانات المبيعات للعقارات المماثلة في المنطقة.
الإضافة:
بالإضافة إلى البيانات المذكورة أعلاه، يمكن إضافة البيانات التالية إلى تقييم العقار:
- نوع البناء: هل هو بناء خرساني أو بناء عظم؟
- جودة التشطيبات: هل التشطيبات جيدة أم متوسطة أم سيئة؟
- الخدمات المقدمة: هل يوجد في العقار خدمات مثل الأمن والحراسة والنظافة؟
هذه البيانات يمكن أن تؤثر على القيمة السوقية للعقار، لذلك من المهم أخذها بعين الاعتبار عند إجراء التقييم.
