خطوات تطبيق أسلوب السوق طريقة المقارنة للوصول إلى القيمة السوقية لأرض سكنية في حي الرياض مدينة جدة مساحة 625م على شارع واحد شمالي:
- جمع المعلومات عن العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا:
- نوع العقار (سكني)
- الموقع (حي الرياض مدينة جدة)
- المساحة (625م)
- الشارع (شارع واحد شمالي)
- تاريخ البيع والسعر المدفوع
- إجراء تعديلات على أسعار العقارات المماثلة:
- الاختلافات في الموقع: يمكن أن يؤثر موقع العقار على قيمته، مثل قربه من الخدمات والمرافق العامة، أو قربه من المناطق التجارية أو الصناعية.
- الاختلافات في المساحة: يمكن أن يؤثر مساحة العقار على قيمته، مثل عدد الغرف والحمامات.
- تحديد القيمة السوقية للعقار المراد تقييمه:
- يتم تحديد القيمة السوقية للعقار المراد تقييمه عن طريق إيجاد متوسط أسعار العقارات المماثلة بترجيح نسب لكل عقار مقارن بعد إجراء التعديلات اللازمة.
الخطوات التفصيلية لتطبيق أسلوب السوق طريقة المقارنة:
- تحديد نطاق البحث:
في البداية، يجب تحديد نطاق البحث، وهو المنطقة التي سيتم البحث عن العقارات المماثلة فيها. في هذه الحالة، يجب تحديد حي الرياض مدينة جدة كمنطقة بحث.
- جمع المعلومات:
يتم جمع المعلومات عن العقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا من خلال مصادر مختلفة، مثل:
- البيانات المفتوحة من وزارة العدل: يمكن الحصول على معلومات عن العقارات المبيعة من وزارة العدل، مثل نوع العقار وموقعه ومساحته والشارع وتاريخ البيع والسعر المدفوع.
- المكاتب العقارية: يمكن الاتصال بالمكاتب العقارية للحصول على معلومات عن العقارات المعروضة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا.
- الإعلانات والمنصات العقارية: يمكن البحث عن الإعلانات العقارية عبر الإنترنت أو في الصحف والمجلات والمنصات العقارية مثل عقار وحراج.
- التحقق من المعلومات:
يجب التحقق من دقة المعلومات التي تم جمعها، وذلك للتأكد من أنها صحيحة ومحدثة، لهذا المثال، تم جمع عدد 3 عقارات مشابه في نفس الحي ونفس المخطط من موقع وزارة العدل والتأكد من مواقعها بانها عقارات ارض وليس مباني والتاكد من واجهتها وعدد شوارعها عن طريق موقع خريطة وزارة البلدية والقروية حيث بمكنك من البحث برقم القطعة والمخطط ومطابقته على الطبيعة.
| رقم الصفقة | سعر الصفقة (ريال) | المساحة (متر مربع) | تاريخ الصفقة | المدينة | الحي | المخطط | القطعة |
| 18933669 | 800000 | 625.00 | 02/01/2023 | جده | الرياض | 184/ ج/ س | 849/د |
| 18984641 | 780000 | 625.00 | 08/01/2023 | جده | الرياض | 184/ ج/ س | 295/د |
| 19048546 | 810000 | 625.00 | 15/01/2023 | جده | الرياض | 184/ ج/ س | 77/د |
- إجراء التعديلات:
بعد جمع المعلومات، يتم إجراء تعديلات على أسعار العقارات المماثلة لأخذ الفروق بين العقار المراد تقييمه والعقارات المماثلة في الاعتبار، ويجب تطبيق اي تأثير على العقارات المقارنة سواء بالميزات او العيوب مثل عدد الشوارع وعرضها والمرافق المحيطة بالعقارات وواجهتها واي شيء قد يؤثر على قيمة القعار
خصائص التسوياتبيانعقار التقييممقارنة 1مقارنة 2مقارنة 3سعر المتر المربع 1,280 ريال1,248 ريال1,296 ريال
| مقارنة ارض (تسلسلي) | |||||
| نوع العقار | ارض | ارض | ارض | ارض | |
| تسوية نوع العقار | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| نوع المعاملة | تقييم | بيع | بيع | بيع | |
| تسوية نوع المعاملة | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| شروط التمويل | نقدا | نقدا | نقدا | ||
| تسوية شروط التمويل | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| شروط البيع | لا يوجد | لا يوجد | لا يوجد | لا يوجد | |
| تسوية شروط البيع | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| ظروف السوق | تاريخ التقييم: | 15/02/2023 | 02/01/2023 | 08/01/2023 | 15/01/2023 |
| تسوية ظروف السوق | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| التخطيط نظام البناء | سكني فيلال | سكني فيلال | سكني فيلال | سكني فيلال | |
| تسوية التخطيط ونظام البناء | 0.0% | 0.0% | 10.0% | ||
| المساحة | 625.00 م2 | 625.00 م2 | 625.00 م2 | 625.00 م2 | |
| تسوية المساحة بطريقة الامثال | 5.0% | 0.0% | 0.0% | 0.0% | |
| عدد الشوارع | 1 | 2 | 3 | 1 | |
| تسوية عدد الشوارع | -5.0% | -10.0% | 0.0% | ||
| واجهات الشوارع | شمالي | شمالي غربي | جنوبي شرقي غربي | جنوبي | |
| تسويات واجهات الشوارع | 0.0% | 2.0% | 5.0% | ||
| عرض الشارع الرئيس | 15 م | 20 م | 15 م | 12 م | |
| تسوية عرض الشارع الرئيسي | -5.0% | 0.0% | 2.0% | ||
| عرض الواجهة الرئيسية | 25.0 م | 25.0 م | 22.0 م | 20.0 م | |
| تسوية عرض الواجهة الرئيسية مقارنة بالعمق | 5.0% | 0.0% | 2.4% | 4.0% | |
| طبيعة الأرض | مستوية | مستوية | مستوية | مستوية | |
| تسوية طبيعة الأرض | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| منطقة العقار (الحي) | الرياض | الرياض | الرياض | الرياض | |
| تسوية منطقة العقار (الحي) | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| موقع العقار سهولة الوصول والاستدلال | ممتاز | ممتاز | متوسط | ممتاز | |
| تسوية بعد العقار عن مركز المدينة | 0.0% | 3.0% | 0.0% | ||
| مميازات العقار | لا يوجد | حديقة | 0 | مواقف | |
| تسوية مميزات العقار | -10.0% | 0.0% | -5.0% | ||
| أخرى | لا يوجد | 0 | 0 | 0 | |
| تسوية أخرى | 0.0% | 0.0% | 0.0% | ||
| اجمالي التسويات | -20.0% | -2.6% | 16.0% | ||
| سعر المتر بعد تسويات خصائص العقار | 1,024 ريال | 1,216 ريال | 1,503 ريال | ||
| نسب الترجيح | 33.0% | 33.0% | 34.0% | ||
- تحديد القيمة السوقية:
يتم تحديد القيمة السوقية للعقار المراد تقييمه عن طريق ترجيح نسب التسوية على العقارات المقارنة واختيار اوزان اكبر للعقارات المشابهة او اللتي تشبه الى حد ما عقار التقييم بعد إجراء التعديلات اللازمة.
| سعر المتر المربع بعد الترجيح: | 1,250 ريال |
| مساحة الأرض: | 625.00 م2 |
| قيمة الأرض: | 781,372 ريال |
العوامل التي يجب مراعاتها عند تطبيق أسلوب السوق طريقة المقارنة:
- عدد العقارات المماثلة: من الأفضل استخدام أكبر عدد ممكن من العقارات المماثلة في عملية المقارنة، وذلك لزيادة دقة النتائج.
- التشابه بين العقارات المماثلة: يجب أن تكون العقارات المماثلة متشابهة في جميع الجوانب المهمة، مثل نوع العقار وموقعه ومساحته والشارع.
- ظروف السوق: يجب مراعاة ظروف السوق عند تحديد القيمة السوقية للعقار، مثل العرض والطلب والأسعار الحالية.
مزايا وعيوب أسلوب السوق طريقة المقارنة:
المزايا:
- يعتمد على بيانات واقعية.
- يمكن تطبيقه على جميع أنواع العقارات.
العيوب:
- يعتمد على توفر بيانات كافية عن العقارات المماثلة.
- قد يكون من الصعب العثور على عقارات مماثلة في بعض الحالات.
