مقدمة:
يُعد تقييم العقارات خطوة أساسية قبل شراء أو بيع أو استثمار أي عقار.
في هذا المقال، سنشرح مفهومين هامين في تقييم العقارات: معدل الرسملة ومعدل الخصم، ونوضح الفرق بينهما وكيفية استخدامهما لتحديد قيمة العقار.
ما هو معدل الرسملة؟
معدل الرسملة هو أداة تُستخدم لتحويل الدخل العقاري إلى قيمة. يُستخدم هذا المعدل لتقدير القيمة الاستردادية للعقار، أي السعر الذي يمكن بيعه به في السوق.
طرق حساب معدل الرسملة:
- طريقة الاستخلاص من السوق: تعتمد على تحليل عقارات مشابهة تم بيعها مؤخرًا.
- طريقة عائد المقرض: تُستخدم هذه الطريقة من قبل المقرضين لتحديد معدل الفائدة على قروض العقارات.
- طريقة المسح السوقي: تعتمد على الدراسات المنشورة من مراكز الإحصاء أو الشركات العقارية الكبيرة.
مثال على حساب معدل الرسملة:
لنفترض أن عمارة سكنية تُدر دخلًا تشغيليًا صافيًا بقيمة 550 ألف ريال سنويًا، وقد تم بيعها مؤخرًا بـ 7 مليون ريال.
معدل الرسملة = 550,000 ريال ÷ 7,000,000 ريال = 0.078 أي 7.8%
ما هو معدل الخصم؟
معدل الخصم هو معدل العائد المطلوب على الاستثمار. يُستخدم هذا المعدل لخصم التدفقات النقدية المستقبلية للعقار (مثل الإيجارات) لتحديد قيمتها الحالية.
طرق حساب معدل الخصم:
- تقدير تكلفة الفرصة البديلة لرأس المال:
- معدل العائد الداخلي (IRR)
- النموذج التراكمي
- تصحيح معدل الرسملة السوقي:
- المتوسط الموزون لتكلفة رأس المال (WACC)
الفرق بين معدل الرسملة ومعدل الخصم:
- معدل الرسملة: يُستخدم لتحديد قيمة العقار الحالي.
- معدل الخصم: يُستخدم لتحديد قيمة العقار المستقبلي.
ارتباط معدل الرسملة ومعدل الخصم:
- كلما ارتفع معدل الخصم، انخفضت القيمة الحالية للعقار.
- كلما انخفض معدل الخصم، ارتفعت القيمة الحالية للعقار.
ختاماً:
يُعد فهم مفهوم معدل الرسملة ومعدل الخصم أمرًا ضروريًا لتقييم العقارات بشكل دقيق.
